নিজস্ব সংবাদদাতা
জমি ও স্থাবর সম্পত্তির দাম এখন থেকে ধরা হবে প্রকৃত বাজারদর অনুযায়ী। এ জন্য ‘সর্বনিম্ন’ মৌজা মূল্যের প্রচলিত ব্যবস্থা বাতিল করেছে সরকার। কর ফাঁকি ও অপ্রদর্শিত সম্পদ কমানো এবং রাজস্ব বাড়ানোর উদ্দেশ্যে এই সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছে।
দ্য ডেইলি স্টারের এক প্রতিবেদনে এ তথ্য উঠে এসেছে।
প্রতিবেদনে বলা হয়, গত বুধবার বিজ্ঞপ্তি জারি করে ‘সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০’ সংশোধন করেছে সরকার। সংশোধিত বিধিমালা থেকে ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দেওয়া হয়েছে। ফলে মূল্য নির্ধারণকারী কমিটিগুলোকে আর ন্যূনতম দাম ঠিক করলে চলবে না, প্রকৃত বাজারমূল্যই নির্ধারণ করতে হবে।
নতুন নিয়মে মূল্য নির্ধারণের দায়িত্ব থাকবে স্থানীয় প্রশাসনের জ্যেষ্ঠ কর্মকর্তাদের নেতৃত্বাধীন কমিটির হাতে। আগে এ কাজ করত জেলা রেজিস্ট্রারের নেতৃত্বাধীন কমিটি। পুরোনো ব্যবস্থায় প্রতি দুই বছর পর মূল্যতালিকা হালনাগাদ হতো। এখন একটি তালিকা কার্যকর থাকবে তিন বছর।
বিধিমালা অনুযায়ী কমিটি গঠিত হবে তিন স্তরে। সিটি করপোরেশন এলাকার জমির দাম ঠিক করবে বিভাগীয় কমিটি, যার সভাপতি বিভাগীয় কমিশনার। পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার দায়িত্বে থাকবে জেলা কমিটি, যার নেতৃত্বে থাকবেন জেলা প্রশাসক (ডিসি)। এর বাইরের সব এলাকার জন্য থাকবে উপজেলা কমিটি। এর সভাপতি উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তা (ইউএনও)। প্রতিটি কমিটিতে প্রশাসন, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, ভূমি, কর ও সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধিরা থাকবেন।
দাম নির্ধারণের সময় কমিটিগুলো জমির শ্রেণি, ব্যবহার, অবস্থান, সড়ক যোগাযোগ ও অন্যান্য অবকাঠামো সুবিধা বিবেচনা করবে। এ ছাড়া সরকারি মূল্যায়ন, নিবন্ধিত দলিলে সাম্প্রতিক কেনাবেচার তথ্য এবং স্থানীয় অনুসন্ধান ও গণশুনানিতে পাওয়া বাজারদর দেখা হবে। তালিকার মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে বিদ্যমান দাম পর্যালোচনা করে নির্ধারিত প্রক্রিয়ায় নতুন তালিকা করতে হবে। দলিলে উল্লেখ করা দাম ও প্রকৃত বাজারমূল্যে ফারাক থাকলে কীভাবে দাম ঠিক হবে, সংশোধনীতে সেটিও স্পষ্ট করা হয়েছে।
‘আগের পদ্ধতিতে বাজারদর প্রতিফলিত হতো না’
ডেইলি স্টারকে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব মো. এমদাদুল হক চৌধুরী বলেন, আগের পদ্ধতিতে সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য প্রতিফলিত হতো না। এ কারণে করের আওতার বাইরে অর্থ ও সম্পদ জমানোর সুযোগ তৈরি হয়েছিল।
তিনি বলেন, ‘মৌজা মূল্যের ভিত্তিতে সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করা হয়। সাধারণত এই মূল্য প্রকৃত বাজারদরের তুলনায় অনেক কম। ফলে দুই মূল্যের মধ্যে বড় ব্যবধান তৈরি হয়।’ এই ব্যবধানই কর ফাঁকি ও অপ্রদর্শিত সম্পদ গড়ার সুযোগ করে দেয় বলে মন্তব্য করেন তিনি। নতুন পদ্ধতির লক্ষ্য রাজস্ব আদায় বাড়ানো এবং আর্থিক ব্যবস্থাপনায় স্বচ্ছতা ও জবাবদিহি জোরদার করা।
অর্থ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪-২৫ অর্থবছরে জমি ও স্ট্যাম্প কর খাত থেকে সরকারের রাজস্ব আদায় হয়েছে ১১ হাজার ৭৫৩ কোটি টাকা।
অন্তর্বর্তী ব্যবস্থা, স্থায়ী সমাধান কোরিয়ার প্রযুক্তিতে
সচিব জানান, প্রযুক্তিনির্ভর পূর্ণাঙ্গ মূল্যায়ন ব্যবস্থা চালু না হওয়া পর্যন্ত কমিটির মাধ্যমে দাম ঠিক করার এই পদ্ধতি অন্তর্বর্তী ব্যবস্থা হিসেবে চলবে। তাঁর ভাষ্য, ‘আমরা এখন বাজারভিত্তিক মূল্য নির্ধারণের দিকে এগোচ্ছি।’
এই স্থায়ী ব্যবস্থা গড়তে দক্ষিণ কোরিয়ার সঙ্গে কাজ করছে সরকার। পরিকল্পিত অনলাইন ব্যবস্থাটি হবে স্বয়ংক্রিয়। জমির পরিমাপ ও মালিকানা-সংক্রান্ত তথ্য, জমির দাম এবং কোনো এলাকার উন্নয়নের মাত্রাসহ নানা সূচক এতে ব্যবহার করা হবে। এমদাদুল হক বলেন, ব্যবস্থাটি অনেকটা সূত্রভিত্তিক হবে। নির্দিষ্ট কিছু মানদণ্ডের ভিত্তিতে সম্পত্তির বাজারমূল্য ঠিক হবে। এটি তৈরিতে এক থেকে দেড় বছর লাগতে পারে, আর এতে তথ্য নিয়মিত হালনাগাদ করা হবে।
তিনি আরও বলেন, ‘তবে প্রকৃত সমাধান এই অন্তর্বর্তী ব্যবস্থার মাধ্যমে আসবে না। নতুন মূল্যায়ন ব্যবস্থা তৈরি করতে আমাদের আরও এক থেকে দেড় বছর অপেক্ষা করতে হবে। শেষ পর্যন্ত নতুন ব্যবস্থাটিই বর্তমান পদ্ধতির জায়গা নেবে।’ সবশেষে বলেন, ‘দক্ষিণ কোরিয়ার প্রযুক্তিনির্ভর ব্যবস্থাটিই হবে প্রকৃত সমাধান।’
‘ধাপে ধাপে সমন্বয় করা উচিত’
এসএমএসি অ্যাডভাইজরি সার্ভিসেস লিমিটেডের পরিচালক স্নেহাশীষ বড়ুয়া অর্থনীতিকে আনুষ্ঠানিক কাঠামোর আওতায় আনার উদ্যোগকে স্বাগত জানিয়েছেন। তবে তিনি সতর্ক করেন, লেনদেনের খরচ না কমিয়ে বাজারদরে দাম ঠিক করা হলে ক্রেতা ও আবাসন খাত ক্ষতিগ্রস্ত হতে পারে।
তিনি বলেন, ‘সম্পত্তি নিবন্ধনের ক্ষেত্রে বাজারদর কার্যকর করতে হলে সতর্ক ও ভারসাম্যপূর্ণ পদ্ধতি অনুসরণ করতে হবে।’ স্নেহাশীষের মতে, সম্পত্তি কেনাবেচার লেনদেন ব্যয় এখনই অনেক বেশি। নিবন্ধন ফি ৪ থেকে ৫ শতাংশে না নামিয়ে মৌজা মূল্য বাড়ালে ক্রেতাদের আর্থিক চাপ আরও বাড়বে। অবিলম্বে বাজারদরের সঙ্গে মিলিয়ে ফেললে আবাসন খাত ক্ষতিগ্রস্ত হওয়ার ঝুঁকি আছে, কারণ অনেক ক্রেতারই নিবন্ধনের জন্য প্রয়োজনীয় অর্থ নেই।
তাই ক্রেতার সামর্থ্য ও আবাসন খাতের স্থিতিশীলতা বজায় রেখে আগামী পাঁচ থেকে ছয় বছরে ধাপে ধাপে বাজারদরের সঙ্গে সমন্বয়ের পরামর্শ দেন তিনি। তবে এ উদ্যোগ প্রচলিত ব্যবস্থায় কালো টাকা তৈরির সুযোগ কমাতেও ভূমিকা রাখতে পারে বলে মনে করেন স্নেহাশীষ।
‘করব্যবস্থায় ন্যায্যতার সুযোগ’
স্থানীয় গবেষণা প্রতিষ্ঠান সেন্টার ফর পলিসি ডায়ালগের (সিপিডি) অতিরিক্ত গবেষণা পরিচালক তৌফিকুল ইসলাম খান বলেন, নিয়মিত বাজারদরের ভিত্তিতে সম্পত্তির দাম ঠিক করা হলে কর আদায় বাড়তে পারে। একই সঙ্গে করব্যবস্থায় ন্যায্যতা নিশ্চিত করাও সহজ হবে। তিনি বলেন, ‘বাজারভিত্তিক মূল্য নির্ধারণের ফলে করের বোঝা কমানোর যে দাবি রয়েছে, তা পূরণেরও সুযোগ তৈরি হতে পারে।’
তবে তৌফিকুলের মতে, এই সংস্কার শুধু জমি কেনাবেচার করের মধ্যে সীমাবদ্ধ রাখা উচিত নয়। আয়কর ও সম্পত্তি করসহ পুরো করব্যবস্থায় এর সম্প্রসারণ দরকার। স্বচ্ছতা ও দক্ষতা বাড়াতে সম্পত্তি কেনাবেচার প্রক্রিয়া ডিজিটাল করা এবং আয়কর, সম্পত্তি কর ও অন্যান্য তথ্যভান্ডারের মধ্যে সমন্বয় গড়ে তোলার ওপরও জোর দেন তিনি।
তৌফিকুল উদ্যোগটিকে জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের (এনবিআর) বিশ্বব্যাংকের সঙ্গে চলমান আধুনিকায়ন কর্মসূচি এবং আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিলের (আইএমএফ) সঙ্গে বৃহত্তর সংস্কার আলোচনার অংশ করার আহ্বান জানান। তাঁর মতে, রাজস্ব আদায় জোরদার ও করের ন্যায্যতা নিশ্চিত করতে মধ্যমেয়াদি সংস্কারের দিকে নজর দিতে হবে।